Apartman Yöneticiliği Rehberi (2022)
Apartmanlar daireleri ve onların içinde yaşayan birçok insanı bünyesinde barındıran yaşam alanlarıdır. Ailedeki tüm üyelerin farklı dairelerde yer almasından oluşan aile apartmanları tabir edilen yapılar olabileceği gibi, birbirinden bağımsız ve benzersiz kişiler de apartmanlarda bir arada yaşamaya devam ederler.
Birlikte yaşamanın bir gereği olarak her toplumda ve toplulukta düzeni sağlayan belirli kurallar vardır. Zaman zaman bu kuralların uygulanmasını takip edecek ve gerektiğinde diğer kişilere hatırlatacak yetkili kişilere ihtiyaç duyulur. Apartmanlarda da tüm yönetim işlerini yürüten ve birlikte yaşamayı kolaylaştıran görevliler bulunur.
Apartmanları meydana getiren dairelerin sahipleri tarafından seçilerek ve göreve atanmış olan apartman yöneticisi kimdir, nasıl seçilir, görevleri nelerdir? İşte apartman yöneticiliği rehberi!
Apartman Yöneticisi Kimdir?
Apartman veya sitelerde, kat malikleri olarak adlandırılan mülk sahipleri tarafından seçilen ve buralardaki yönetim işlerinin sağlıklı ve sürekli bir şekilde yürütülmesini sağlayan kişiye apartman yöneticisi denir. Apartman yöneticisi bir kişi olabileceği gibi, en az üç kişilik bir kuruldan da oluşabilir.
En az sekiz bağımsız bölümü ( en az sekiz daire) bulunan gayrimenkullerde, apartman yöneticisi atanması zorunludur. Yöneticinin seçilmesi, belirli zamanlarda düzenlenen Kat Malikleri Kurul toplantılarında gerçekleşir. Kurul tarafından bir yönetici seçilemediği durumlarda, yönetici dışarıdan biri olabilir veya mahkeme tarafından atanabilir.
Yöneticinin seçilme süreci, Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiştir. Yine bu kanunda, apartman yöneticisinin görev, hak ve sorumlulukları da yer alır. Apartman yöneticisinin üstlendiği görevlerin yanında çeşitli yetkileri de bulunur.
Apartman Yöneticisi Maaş Alır Mı?
Normal şartlarda, kurul tarafından seçilen apartman yöneticisinin yerine getirdiği görevler karşılığında aldığı bir ücret bulunmaz. Yalnızca ortak giderler için toplanan aidatın tamamını ya da bir kısmını ödemezler. Apartman yöneticisinin bu giderlere ne oranda katılacağı kat malikleri kurulu tarafından belirlenir. Apartman yöneticisinin yönetim görevi ile elde ettiği maddi kazanç, muaf olduğu aidat ödemeleri kadardır, denebilir. Bununla birlikte, yönetim planında veya taraflar arasında imzalanan yöneticilik sözleşmesinde bir ücret belirtilmemiş olsa bile, yönetici kat maliklerinden ücret talep edebilir.
Oybirliği ile kat malikleri arasından bir yönetici seçilemediği durumlarda dışarıdan seçilecek olan apartman yöneticisi, ücret karşılığında atanır ve bu maaş da yine kat maliklerince ortak kararla belirlenir. Dışarıdan atanan yöneticinin maaşı, kat malikleri tarafından arsa payları oranında karşılanır. Yine aynı şekilde, sulh mahkemelerince atanan yöneticiler de maaşa tabidirler.
Kat malikleri tarafından seçilen apartman yöneticisine ikamet etmesi ve gayrimenkul ile ilgili işlerini yürütebilmesi için bir yer tahsis edilebilir. Alacağı maaşın yanında, görevi sebebiyle kendisine verilen bu yer de, apartman yöneticisi ile Kat Malikleri Kurulu arasında imzalanan sözleşmede belirtilir. Ancak taraflar arasındaki bu sözleşme feshedilecekse, yönetici konumundaki kişinin belirtilen yeri 15 gün içinde boşaltması kendisine tebliğ edilir
Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?
Çeşitli yetki ve sorumlulukları olan apartman yöneticisinin en az 8 bağımsız bölümden oluşan yapılarda atanması zorunludur. Her bir bağımsız bölümün sahibi olan ve “kat maliki” denen katılımcıların oluşturduğu Kat Malikleri Kurulunda bağımsız oylama ile yönetici seçilir. Oyların sayısı kadar, kat maliklerinin gayrimenkuldeki arsa payları da yöneticinin seçilmesinde etkili olur.
Apartman yöneticisi belirlenirken çeşitli yollar izlenebilir. Bu yolları şu şekilde sıralamak mümkün:
- Eğer kat maliki, aynı zamanda tüm bağımsız bölümlerin sahibi ise kanunen yönetici kabul edilir. Bu durumda yeni bir yönetici seçmeye gerek bulunmaz.
- Apartman yöneticisi, sayı ve arsa payı bakımından çoğunlukta olan kat malikleri tarafından atanır.
- Kat maliklerinin oybirliği ile seçtiği apartman yöneticisi, bazen 3 veya daha fazla kişiden oluşabilir. Bu durumda yönetici olarak değil, “apartman yönetim kurulu” olarak adlandırılır.
- Kat malikleri apartman yöneticisini kendi aralarından birini seçerek belirleyebildiği gibi, dışarıdan birini de yönetici olarak görevlendirebilirler.
- Gayrimenkul yönetimine karar verilemediği durumlarda, bulunulan bölgenin sulh mahkemesine müracaat edilir ve mahkeme tarafından bu gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici de kat maliklerinin kararıyla seçilen yöneticinin yetki ve sorumluluklarına sahip olur. Mahkeme tarafından atanan yönetici, bu atama işlemi üzerinden altı ay geçmeden kat malikleri tarafından değiştirilemez. Kat maliklerinin bu yöneticiyi değiştirme isteklerini haklı bir gerekçe ile mahkemeye sunmaları gerekir. Mahkeme uygun görürse yöneticiyi değiştirme kararını ve iznini verir.
Her sene düzenlenen bir Kat Malikleri Kurul toplantısı ile yönetici belirlenir. Eski yönetici tekrar seçilebilir, kendisinden göreviyle alakalı teminat göstermesi Kat Malikleri tarafından talep edilebilir.
Kimler Apartman Yöneticisi Olamaz?
Kat Mülkiyeti Kanununa göre apartman yöneticisi, kat maliklerinin oy çoğunluğu ile belirlenir. Kat Malikleri Kurulu tarafından yapılan ve “yönetim planı” denen kararlarda, apartman yöneticisinin kimler arasından seçilebileceği belirlenmişse, bunun dışında kalan kişiler apartman yöneticisi olamaz. Eğer yönetim planında seçilecek adayla ilgili herhangi bir madde bulunmuyorsa, aday olan ve çoğunluğun oyunu alan herkes apartman yöneticisi seçilebilir.
Kiracı Apartman Yöneticisi Olabilir Mi?
Yönetim planı denen kararlarda yöneticinin yalnızca kat malikleri tarafından ve kat malikleri arasından seçileceği belirtilmişse, kat maliki olmayan yönetici seçilemez. Ancak planda böyle bir madde yer almamışsa kiracı da yönetici olabilir.
Ayrıca kat maliki, mülkünde oturan kiracısına vekalet vererek de kiracının yönetici olmasının önünü açabilir.
Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?
Kat Malikleri Kurulunca kararlaştırılan ve gayrimenkulün ne şekilde idare edilmesi gerektiğini belirten maddelerin belirlendiği yönetim planında, apartman yöneticisinin görevleri, sorumlulukları ve hakları da yer alır.
Genel Yönetim İşleri İle İlgili Görevler
- Kat Malikleri Kurulu tarafından alınan kararların uygulanması,
- Anagayrimenkulün sigorta işlemlerinin gerçekleşmesi,
- Anagayrimenkulün yapılış amacına uygun olarak kullanılması,
- Anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması,
- Binaların temizliği, asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi, sigorta, elektrik pano ve ekipmanları vb. giderleri için gerekli olan ve yönetim planında belirtilen miktardaki avansın gerekli zamanlarda toplanması,
- Asansörlerin sağlıklı ve güvenli bir şekilde kullanılmasını sağlamak amacıyla ilgili teknik servisle görüşerek asansörlerin aylık ve yıllık bakımlarını, kontrollerinin yaptırılması,
- Yönetimle ilgili diğer bütün ödemelerin ve ortaya çıkan borçların ödenmesi için kişilere düşen ödemelerin toplanması,
- Kat malikleri tarafından ayrıca yetki verilmişse bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması,
- Toplanan ödemelerin tutulması için kendi adına yönetici sıfatıyla belirlenen bankadan hesap açılması,
- Ana binayı ve bağımsız bölümlerin tümünü ilgilendiren tebligatların kabulü,
- Resmi işlerin hak ve zaman kaybına sebebiyet vermeyecek şekilde uygun zamanda ve şekilde tamamlanması için gerekli tedbirlerin alınması,
- Kat mülkiyetinin gerektirdiği ödemelerini gerçekleştirmeyenler hakkında gerekli dava ve icra takibi işlemlerinin başlatılması ve kanuni ipotek durumunun kat mülkiyeti tüzüğüne tescil ettirilmesi,
- Kat maliklerinin kurul toplantısına çağrılması.
Tüm Belgelerin Saklanması Ve Defterlerin Kaydedilmesi İle İlgili Görevler
Kat Malikleri Kurul toplantılarında alınan tüm kararların protokolleri, yapılan ihtarlar, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere gelen tebligatların özetleri ve tarihleri, ortak giderler ve diğer tüm belgeler tarihleriyle birlikte bu deftere kaydedilir. Bütün belgeler bir dosyada toplanır ve dosya ile birlikte bu defter her yılın bitiminde bir ay içerisinde notere giderek o yılın işlemleri kapattırılır. (Kat Mülkiyeti Kanunu – 32. Madde)
Bu maddede belirtilen görevleri yerine getirmeyen yönetici, gerekli cezalara çarptırılır. (Kat Mülkiyeti Kanunu – 33. Madde)
İşletme Projesi İle İlgili Görevler
Kat Malikleri Kurulunun yönetim ve gayrimenkul ile ilgili olarak yapılmasını uygun gördükleri işlemlerin rakamsal karşılıklarını içeren belgeye işletme projesi denir. Bu projede;
- Anagayrimenkulün bir yıllık gelir ve giderlerinin tahmini tutarları,
- Bu tutarlar kapsamında her kat malikine düşen tahmini miktar, (Kat Mülkiyetleri Kanunu – 20. Madde)
- Tahmini giderlere ek olarak öngörülemeyecek fakat gerçekleşme ihtimali olan diğer giderleri karşılamak üzere her kat malikinden toplanması gereken avanslar (Kat Mülkiyetleri Kanunu – 20. Madde)
yer alır.
İşletme projeleri, mülk sahiplerine ve kiracılara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirim anından itibaren 7 gün içinde projeye itiraz edilebilir. İtiraz halinde proje incelenir ve gerekirse yeniden hazırlanır.
Kurul tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa, apartman yöneticisinin bu projeyi vakit kaybetmeksizin hazırlaması gerekir.
Apartman Yöneticisinin Sorumlulukları Nelerdir?
Kat Malikleri Kurulunun yönetim ve gayrimenkul ile ilgili olarak yapılmasını uygun gördükleri işlemlerin rakamsal karşılıklarını içeren belgeye işletme projesi denir. Bu projede;
- Anagayrimenkulün bir yıllık gelir ve giderlerinin tahmini tutarları,
- Bu tutarlar kapsamında her kat malikine düşen tahmini miktar, (Kat Mülkiyetleri Kanunu – 20. Madde)
- Tahmini giderlere ek olarak öngörülemeyecek fakat gerçekleşme ihtimali olan diğer giderleri karşılamak üzere her kat malikinden toplanması gereken avanslar (Kat Mülkiyetleri Kanunu – 20. Madde)
yer alır.
İşletme projeleri, mülk sahiplerine ve kiracılara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirim anından itibaren 7 gün içinde projeye itiraz edilebilir. İtiraz halinde proje incelenir ve gerekirse yeniden hazırlanır.
Kurul tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa, apartman yöneticisinin bu projeyi vakit kaybetmeksizin hazırlaması gerekir.
Genel Kurul İle İlgili Sorumlulukları
Bazı durumlarda Kat Malikleri Kurulu, Ada Temsilciler Kurulu ya da Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararlarının iptali için, bu kurulları temsil eden yöneticiye karşı dava açılabilir. Yönetici kendisine karşı açılan davaları bütün kat maliklerine ve diğer kurullara duyurur.
Hesap Verme Sorumluluğu
Apartman yöneticisi, kat maliklerine karşı, yönetim planında yazılı olan ve işletme projesinde yer alan her türlü giderin hesabını tutmak ve kendisinden talep edildiğinde bu hesapları göstermekle sorumludur. Her takvim yılı başlangıcında gerçekleşen ve yönetici seçim oylamasının yapıldığı kurul toplantısında istendiği gibi, toplantı dışında da hesaplar sorgulanabilir. Yönetim planında yöneticiden hesap dökümlerinin isteneceği tarihler belirtilmekle beraber, bu tarihler dışında da hesapları göstermesi istenebilir.
Apartman Yöneticisinin Hakları
Kat maliklerinin kendilerine yapılan ihtarlara rağmen ödemelerini vaktinde gerçekleştirmemeleri durumunda apartman yöneticisinin sözleşmeyi feshederek yöneticilikten çekilme hakkı vardır.Bu fesih sebebiyle hiçbir tazminat ödemek zorunda kalmayacağı gibi, kat maliklerinin bu davranışından ötürü bir zarara uğramışsa, kendisi tazminat talep edebilir.
Daha önce, normal şartlarda apartman yöneticisinin herhangi bir maaş almadığından söz etmiştik. Ancak yönetim planında ve taraflar arasında imzalanan sözleşmede yer almasa bile, yönetici hizmetleri karşılığında kat maliklerinden belirli bir ücret talep edebilir.
Yöneticinin ortak giderlere ne oranda katılacağı, Kat Malikleri Kurulu tarafından belirlenir. Bazı durumlarda yöneticinin giderlere katılmaması kararlaştırılır. Yönetici ile ilgili bir karar alınmamış ise de yönetici, üzerine düşen yönetim giderlerinin yarısı kadarını öder.
Apartman Yöneticisi Kaç Yıl Görev Yapar?
Apartman yöneticisi, Kat Malikleri Kurulu toplantısında, kat maliklerinin oy birliğine dayanan bağımsız seçimlerle belirlenir. Bu kurul toplantısı yılda en az bir kez, toplu yapılarda ise en az iki yılda bir defa yapılır ve ne zaman toplantı düzenleneceği yönetim planında yer alır. Yönetim planında kurul toplantılarının ne zaman yapılacağına dair bir tarih belirtilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içerisinde Kat Malikleri Kurulu toplantısı gerçekleşir. ( Kat Mülkiyeti Kanunu – 29. Madde)
Bununla beraber, anagayrimenkul veya bağımsız bölümlerde herhangi bir sorun çıktığında, tüm kat maliklerine imzalı bildirim yapılarak veya taahhütlü mektupla bildirilmek koşuluyla, gereken her durumda ve istenilen her zamanda kurul toplantısı yapılabilir. Toplantı için Kat Malikleri Kurulunun toplantı yeter sayısı, tüm kat maliklerinin üçte biri kadar olmalıdır. Toplantı çağrısında yeterli sayıya ulaşılamamışsa toplantı yapılmaz. Yeni bir toplantı çağrısı için , bir önceki toplantının üzerinden yedi gün geçmesi gerekir.
Olağan koşullarda her yıl düzenlenen kurul toplantısında seçilen apartman yöneticisi, herhangi bir sebepten görevinden ayrılırsa kurul toplanarak yeni apartman yöneticisini seçebilir.
Apartman Yöneticisi Nelerden Muaftır?
Apartman yöneticisi kendisine verilen görev ve sorumlulukları yerine getirmekle yükümlü olduğu gibi, bazı haklara da sahiptir. Ortak giderlerin bir kısmından muaf tutulması da bu haklardan biridir. Asansörlerin bakım ve tamir masrafları, su faturası, temizlik işlerinin masraflarına yönetici dahil olmaz.
Eğer Kat Malikleri Kurulu, yönetim planında yöneticinin yönetimle ilgili işlerin giderlerine katılması ile ilgili bir oran belirtmemişse, yönetici görevi süresince bu giderlerin yalnızca yarısını öder.
Apartman Yöneticisi Nereye Şikayet edilir?
Kat Mülkiyeti Kanununa göre apartman yöneticisinin görevleri bellidir. Eğer apartman yöneticisi görevlerini yerine getirmiyor, görevini kötüye kullanıyorsa, kendisinden istenen hesapları şeffaflıkla kat maliklerine ve diğer kiracılara gösteremiyorsa, ilk olarak kendisini denetlemek için seçilmiş olan denetçiye veya denetim kuruluna şikayet edilir.
Eğer denetçi ya da denetim kurulu ile bir sonuca varılamamışsa, apartman yöneticisi Sulh Hukuk Mahkemesine şikayet edilir. Yöneticinin usulsüz harcamalardan hukuki ve cezai olarak sorumlu olduğu unutulmamalıdır.
Yönetici seçildikten sonra, bu kişi ya da kişilerin adı, soyadı, ev ve iş adreslerinin yazılı olduğu bir belgeyi bina girişinde görülecek bir yere asmaları zorunluluğu vardır. Böyle bir belgenin asılmamış olması da, yönetici veya yönetim kurulunun şikayet edilme nedenlerinden biri olabilir. Bu durumda da yine bulunulan yerin Sulh Hukuk Mahkemesine müracaat edilir.
Apartman Yöneticisini Kim Denetler?
Apartman yöneticisini denetlemek üzere Kat Malikleri Kurulu içinden seçilen üç kişilik bir kurul oluşturulur veya sayı ve arsa payı çoğunluğu ile bir denetçi seçilir. Seçilen denetçi veya denetim kurulu, her yıl düzenlenen Kat Malikleri Kurul toplantısında yöneticiye ve yönetime dair Kat Malikleri Kuruluna bir rapor sunar. Apartman yöneticisi, tüm yönetim faaliyetleri, giderlerin ve belgelerin kaydedildiği defter ve saklandığı dosya ile bu denetim kurulu ya da denetçiye hesap vermekle yükümlüdür.
Bu denetlemeler sonucunda, yönetici giderlerle ilgili gerekli hesabı veremezse; yöneticinin görevini tam olarak yerine getirmediği, görevin kötüye kullandığı, kurul kararları yerine kendi kararlarını uyguladığı gözlemlenirse, denetçi ya da denetim kurulu tarafından, Kat Malikleri Kurulunun onayı ile yöneticinin görevine son verilebilir.
Apartman Yöneticisi Görevi Nasıl Bırakır?
Apartman yöneticiliği ile ilgili merak edilen bir diğer konu da yöneticinin ne şekilde istifa edebileceği. Apartman yöneticiliği her ne kadar kolay gibi görünse de aslında başlı başına bir iş, hatta bir meslek. Her işte ve meslekte olduğu gibi apartman yöneticiliğinde de çeşitli zorluklar yaşanabilir ve yönetici olan kişi, bu işten ayrılmak isteyebilir.
Yöneticilikten istifa etmek isteyen kişinin ilk yapması gereken, yöneticiliğe başlarken imzaladığı sözleşmeyi feshetmektir. Yöneticilik sözleşmesini fesih işlemi için istifa ettiğine dair bir dilekçe hazırlar. Bunun yanında, yöneticilikte bulunduğu süre boyunca tuttuğu defterleri Kat Malikleri Kuruluna sunması gerekecektir. Tüm bunları gerçekleştirmek adına, Kat Malikleri Kurulunun üçte ikisi veya denetçi onayıyla kurul toplantısı düzenlemek üzere tüm kat maliklerini imzalı çağrı veya taahhütlü mektupla olağanüstü kurul toplantısına davet eder.
Bu toplantıda yönetici istifa dilekçesini sunar, gerekli belgeleri teslim eder. İstifa dilekçesinde görevi bırakma sebeplerini açıklamak zorundadır. Yedek yönetici yoksa hemen yeni bir yönetici seçilir. Yeni bir yönetici belirlenemediği durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yeni bir yönetici atanır.
İstifa eden yönetim kurulunun bir üyesi ise diğer üyeler görevine devam eder, yeni üye seçimi yapılır.